Sokféle pénzintézet, sokfajta feltétellel kínál hiteleket. Ebből a leírásból megtudhatja mit érdemes átgondolni hitelfelvétel előtt, mire van szüksége a kedvező hitelbírálathoz, milyen szempontok alapján tudja kiválasztani a legmegfelelőbb hitelt. Kisokosunk segítségével megismerkedhet a főbb fogalmakkal, amelyekkel a hitelfelvétel során találkozhat. A Hitelkisokos nem nyújt teljes körű tájékoztatást az érintett témakörökben.

I. Mielőtt belefogna, érdemes átgondolni

Ha pénzre van szüksége, nem csak azt érdemes átgondolni, hogy mekkora összeget szeretne felvenni, hanem azt is, hogy milyen típusú kiadások fedezésére szeretné felhasználni a felvett hitelt: egy összegű nagyobb értékű kiadások speciális céllal (pl. lakásvásárlás), közepes mértékű kiadás (pl. utazás, lakásfelújítás) vagy kisebb, de rendszeres kiadások fedezésére (pl. bankszámlahitel, hitelkártya).

Hitelfelvétel előtt fontos átgondolni, hogy mekkora adósságot tud vállalni, milyen tényleges kiadásai és bevételei vannak és ezek mellett mekkora törlesztőrészletet tud havonta vállalni. Önnek és a banknak is közös érdeke, hogy csak olyan mértékű terhet vállaljon, amit biztonságosan tud fizetni.

Ha betelefonál egy bankba vagy megnézi a honlapját, a bevallott adatai alapján percek alatt kiszámolhatják Önnek, hogy mekkora hitelt vehet fel, és mekkora lesz a havonta visszafizetendő összeg. Ez az adat tájékoztató jellegű, a hitel pontos összegéről a hitelbírálati folyamat lezárultával kaphat pontos információt.

II. A hitelfelvétel költségei

A hiteldíj kezdeti költségekből és a futamidő alatti folyamatos költségekből állhat. A hitelfelvétel kezdeti költségei pl. a hitelbírálati díj, a folyósítási jutalék, közjegyzői díj, fedezetes hiteleknél az értékbecslési díj és a vagyonbiztosítás díja. A folyamatos költségek pl. a kamat, a kezelési költség, valamint deviza alapú hiteleknél lehetséges a konverziós jutalék is. Ha a hitelt a futamidő előtt szeretnénk visszafizetni, ennek is ára van, ezt a költséget általában minden bank másként nevezi meg.

III. Milyen típusú hitelek léteznek?

Attól függően, hogy a hitel mögött milyen biztosíték van, megkülönböztetünk fedezetlen, ingatlanfedezetes (jelzálog) és értékpapír, illetve lekötött betét fedezetes hiteleket. Általában elmondható, hogy minél értékállóbb fedezet van a hitel mögött, annál kedvezőbbek a feltételei, tehát a legkedvezőbb feltételei a jelzáloghiteleknek vannak, ezt követik az értékpapír, illetve a lekötött betét fedezetes hitelek, majd a fedezet nélküli személyi kölcsönök, valamint a bankszámlahitelek és hitelkártyák hitelkeretei.

Időtáv szempontjából vannak hosszabb, illetve rövidebb lejáratú hitelek. A futamidő hossza jelentősen befolyásolhatja a hitel feltételeit, és a havonta visszafizetendő törleszőrészlet mértékét. Ingatlanfedezetes hitelek és személyi kölcsönök általában forint és deviza alapon is felvehetőek. Deviza alapú kölcsönök folyósítása történhet az adott devizanemben vagy forintban, a törlesztés általában a folyósítás devizanemében történik. Fontos tudni, hogy a devizahiteleknek árfolyamkockázata is van.

A legtöbb hitel változó kamatozású, ami azt jelenti, hogy a futamidő alatt kamatperiódusonként a hitel kamata, kezelési költsége és a konverziós díj mértéke változhat, erről a hitelintézetek tájékoztató levélben értesítik ügyfeleiket. A módosítás lehet emelés, illetve csökkentés is. Egy kamatperióduson belül a kamat, a kezelési költség és a konverziós jutalék mértéke nem változik, így egy kamatperióduson belül a törlesztőrészlet is állandó. Kivéve a devizahiteleknél, mert a forintban kifejezett törlesztőrészlet ezen időszak alatt is változhat az árfolyamingadozások függvényében.

A.) Fedezet nélküli hitelek

I. Személyi kölcsön

A személyi kölcsön fedezet nélküli, szabad felhasználású kölcsön. A felvett pénzösszeg bármire felhasználható, a kölcsön felvételekor nem kell igazolni annak célját. Az összeg elkölthető pl. lakásfelújításra, autóvásárlásra, tartós fogyasztási cikkek vásárlására, de utazásra is. Mivel a kölcsön igénybevételéhez nem szükséges fedezet, a kölcsön visszafizetésének fedezete az ügyfél rendszeres havi jövedelme. A személyi kölcsön általában rövidebb vagy közepes futamidőre felvehető hiteltípus. Személyi kölcsön törlesztése a futamidő alatt havi részletekben történik.

II. Bankszámlahitel

A bankszámlahitel egy, a pénzintézetnél vezetett bankszámlához kapcsolódó hitelkeret, mely átmeneti pénzügyi zavarokra nyújt kényelmes és gyors megoldást. Már a számlanyitással egyidejűleg igényelhető, gyorsan és egyszerűen igénybe vehető, igényléséhez a bank nem kér külön fedezetet.

A hitelkeret nagysága általában rendszeres jövedelemhez igazodik. A hitelkeret biztonságot nyújt, mivel elérhető egyenlegét megnövelve megoldást kínál átmeneti pénzügyi problémákra. Mindenki maga dönti el, hogy mikor, mennyi hitelt vesz igénybe a hitelkeretéből. A rendelkezésre álló keretből általában a ténylegesen igénybe vett összeg után kell kamatot fizetni.

III. Hitelkártya

A hitelkártya egy hitelkerethez kapcsolódik, amelyből a kártyabirtokos szabadon költhet. A hitelkeret nagyságát a bank a hitelbírálat során állapítja meg. A kártya vásárlásra vagy készpénzfelvételre használható. A hitelkártya belföldön és általában külföldön vagy interneten történő fizetésre egyaránt használható, a kártya típusától függően a MasterCard vagy a VISA emblémával jelzett elfogadóhelyeken, illetve készpénzkiadó automatáknál.

A hitelkártyával történő vásárlásnál a bank nem számít fel kamatot, ha a teljes tartozás, azaz a számlakivonaton közölt záróegyenleg, a fizetési határidőig visszafizetésre kerül. Fontos tudni, hogy a teljes tartozásba nem csak a vásárlásra vagy készpénzfelvételre fordított összeg tartozik, hanem az összes, a kártyához kapcsolódó egyéb költség is (ilyen például az éves kártyadíj is).

A kamatmentes időszak hossza a vásárlás napjától az azt követő havi zárás utáni fizetési határidőig terjed. Minél közelebb kerülünk a fizetési határidőhöz, annál kevesebb ideig áll fenn a kamatmentes időszak. A készpénzfelvétel során felvett összegre minden esetben kamatot kell fizetni.

A hitelkártyával felhasznált keretnek van egy minden hónapban kötelezően visszafizetendő része, ez az úgynevezett minimum összeg, melyet a számlakivonat kézhezvétele után, a visszafizetési határidőig vissza kell fizetni, különben erre késedelmi díj kerül felszámításra. A felhasznált összeg minimum összeg feletti részéről eldönthetjük, hogy mikor fizetjük vissza, de tudni kell, hogy a fizetési határidő után ennek ára van, ez a kamat. A tartozás egy részének megfizetése esetében is kamatot kell fizetni, hitelintézetektől függ, hogy a vissza nem fizetett részre vagy a teljes összegre.

A felhasznált összegről (tranzakciókról), a felszámított banki költségekről és a felhasznált hitelkeretről a bank havonta, hitelkeret-számlakivonatban értesíti az Ügyfelet, amely tartalmazza a minimum visszafizetendő összeget és a fizetési határidőt is.
A fizetési határidő betartása érdekében Önnek figyelembe kell venni az átutalások vagy ATM-nél történő készpénzbefizetések átfutási idejét. Amennyiben a visszafizetés a fizetési határidő után történik, illetve érkezik a hitelkeret számlára, úgy a Bank késedelmi díjat számít fel. A visszafizetett összeg, a hitelkártya számlán történő jóváírást követően, a Hitelkártyával ismét felhasználható.

B.) Ingatlanfedezet mellett nyújtott hitelek (Jelzáloghitelek)

A jelzáloghitel a különféle banki hiteltermékek közül, az egyik legkedveltebb forma a hitelfelvevők körében. Ez a fedezetlen hiteleknél alacsonyabb kamatnak, a hosszú futamidőnek és ezek hatására az alacsonyabb törlesztőrészletnek köszönhető. A jelzáloghitelek egyik legfontosabb jellemzője, hogy a pénzintézet által nyújtott hitelösszeg biztosítéka, egy vagy több önállóan forgalomképes ingatlan. A hitelbírálathoz minden esetben értékbecslői szakvélemény elkészítése szükséges, amely célja az ingatlan forgalmi értékének és forgalomképességének megállapítása. Néhány esetben, például új építésű lakás vásárlása esetén a bankok ettől meghatározott szabályok mellett eltérhetnek. Az egyes bankok a forgalmi érték saját szabályzatukban meghatározott mértékéig nyújtanak hitelt az ügyfeleknek. Ez a mérték bankonként és akár termékenként is eltérő lehet.

Milyen jelzáloghitel (ingatlanfedezetes hitel) fajták léteznek?

I.) Lakáshitel, (és társasházi hitel, építési hitel)

Ezek általában a legolcsóbb hitelfajták, a hitel konkrét célja egy lakóingatlan megszerzése, építése, bővítése vagy korszerűsítése.
Hitelbírálati folyamat szempontjából viszont a leghosszabb bírálati idejű és legtöbb adminisztrációt igénylő hitelfajta.
Sokféle típusuk létezik, attól függően, hogy

• új vagy használt lakás vásárlására, építésére, bővítésére vagy korszerűsítésére vesszük fel,
• mekkora önerővel rendelkezünk,
• egyenletes törlesztésű vagy türelmi idős hitelt választunk,
• kívánunk-e állami kamattámogatást igénybe venni.

Az állami kamattámogatásnak két fajtája van:

Jelzáloglevél kamattámogatott hitel:

Az állam a lakáscélú hitelek esetében kamattámogatást nyújt, amennyiben a többször módosított 12/2001. (I.31) számú kormányrendeletben meghatározott személyi és tárgyi feltételeknek megfelel az igénylő.
A fontosabb feltételek a következők:

• A kölcsön összege használt lakás vásárlásánál, bővítésénél vagy korszerűsítésénél az 5, illetve új lakás vásárlásánál vagy építésénél a 15 millió Ft-ot nem haladja meg.
• Az adósok legalább egyike devizabelföldi támogatott személy.

Kiegészítő kamattámogatás:

Ez csak új lakás vásárlására és építésére vehető igénybe, de ezekre is csak meghatározott feltételek megléte esetén. A kiegészítő illetve jelzáloglevélhez kapcsolódó kamattámogatás maximum a hitelügylet futamidejének első 20 évére vehető igénybe. Ha a támogatott hitelként elérhető összeg nem elég, vagy egyéb feltételeknek nem felel meg, akkor piaci kamatozású hitelt is igényelhet, akár a kamattámogatott hitelek mellé is.

II.) Szabad felhasználású jelzáloghitelek (személyi kölcsön ingatlanfedezettel)

Bármire szabadon felhasználható jellemzően hosszú lejáratú kölcsön. Az ingatlanfedezet miatt kedvezőbb feltételű, mint a fedezet nélküli személyi kölcsön. A lakáshitelhez hasonlóan a hitelbírálathoz értékbecslői szakvélemény elkészítése szükséges.

III.) Konszolidációs hitelek (adósságrendező hitelek)

A konszolidációs hitel a jelzáloghitelek speciális fajtája, amely egy meghatározott célra felvehető ingatlanfedezetes személyi kölcsön. Más bankoknál fennálló, elsősorban jelzáloghitelek kiváltására vehető igénybe.

C.) Értékpapír, illetve lekötött betét fedezetes hitelek

I.) Lombard hitelek

Valamilyen értékpapír, jellemzően diszkont kincstárjegy, részvény, lekötött betét vagy kötvény fedezete mellett folyósított hiteltípus. Az értékpapír óvadékba helyezése után vehető fel a hitelösszeg, melynek nagysága az értékpapír, betét értékétől függ. A hitelösszeg rendszerint alacsonyabb, mint a fedezetül kínált értékpapír.

II.) Fedezetes bankszámlahitel konstrukciók

Alapvetően a lombard hitelekhez hasonló konstrukciók, azzal az eltéréssel, hogy bankszámlahitel esetén az ügyfél nem egy meghatározott idő alatt törlesztendő hitelösszeget kap, hanem egy folyamatosan rendelkezésre álló hitelkeretet. A hitelkeret vagy meghatározott ideig érvényes, vagy a fedezetül felajánlott értékpapír lejáratáig, vagy óvadékban tartásáig.

IV.) Mit érdemes figyelembe venni a hitel kiválasztásakor?

A hitelfelvétel egyszeri költségeinek számbavétele

A kiadások számbavételénél, ha a kölcsönt lakásvásárlásra szeretnénk igénybe venni, a lakásvásárlás költségein felül gondoljon a hitelfelvétel költségeire is. Az egyszeri közvetlenül a hitelfelvételhez kapcsolódó tételek, amelyekkel külön kell számolni, a következők lehetnek:

• Hitelbírálati díj
• Értékbecslési díj (jelzáloghiteleknél)
• Vagyonbiztosítási díj
• Közjegyzői munkadíj (jelzáloghiteleknél és bizonyos esetekben személyi kölcsönöknél)
• Földhivatali ügyintézés díja
• Egyszeri konverziós díj (deviza alapú kölcsönnél)

Az egyszeri közvetlenül a hitelfelvételhez nem kapcsolódó tételek, amelyekkel külön kell számolni a következők lehetnek:

• Ügyvédi munkadíj
• Lakásvásárlási illeték

Mi a futamidő?

A hitel futamideje az az időtartam, amely alatt részletekben visszafizeti (törleszti) a hitelt a kamatokkal és az egyéb hiteldíjakkal együtt. Minél hosszabb a futamidő, annál alacsonyabb a havi törlesztőrészlet, azonban összességében vélhetően több kamatot kell fizetni. A hitel felvételekor mindenképen vegye figyelembe, hogy a szerződés időtartama alatt milyen lehetősége lesz a futamidő esetleges módosítására, illetve azt milyen díjtételek ellenében teheti meg.

Miből tevődik össze a törlesztőrészlet?

A törlesztőrészlet az ügyfél által havonta fizetendő tőke, kamat, kezelési költség és esetleges egyéb, az ügyfél hitelszerződésében rögzített hiteldíj elemek együttes összege.

Mit jelent a kezelési költség?

A kezelési költséget általában a folyósított kölcsönösszegre vagy az adott év elején fennálló aktuális tőketartozásra számítják fel a hitelek nyilvántartásával és kezelésével kapcsolatban felmerült költségek fedezésére.

Mit jelent a kamat?

A kamat a kölcsöntőke használati díja. A mindenkori tőketartozásra felszámolt kamat, ami a törlesztőrészlet részét képezi.

Mi a különbség a kamat és a kezelési költség között?

Az alacsony kamat és magasabb kezelési költségű hitelkonstrukciókat sokan hajlamosak úgy értékelni, hogy egyszerűen összeadják a két értéket és ezt tekintik a hitel teljes költségének. A megközelítés csak látszólag helyes – a kezelési költség ugyanis a kamattól eltérő módon kerül felszámításra, és így más súllyal szerepel a hitel költségei között.

Egy konkrét példán bemutatva: ha 6 millió Ft hitelt vesz fel, akkor a kamatot az első hónapban 6 millió Ft-ra fizeti. Ezt követő hónapokban azonban már a tőketartozás csökken, hiszen a befizetett törlesztőrészletek tőketartozásra jutó részére csökken a fennálló tőketartozás. Így a kamatot is hónapról hónapra egyre kisebb összegekre kell vetíteni.

A kezelési költséget viszont – ha az év elején fennálló tőketartozásra vetítik – az első 12 hónapban egységesen a 6 millió Ft tartozás után fizeti, havi bontásban. Tehát akkor is ugyanakkora összeget fizetünk kezelési költségként, amikor valójában már ennél kisebb tőketartozásunk van.

A járulékos költségekről

Fontos, hogy ne csak a kamatok mértékét, hanem egyéb járulékos költségeket is vegye figyelembe. Ilyen költség például a folyósítási jutalék, rendelkezésre tartási jutalék, hitelbírálati díj, értékbecslés díja.

A kamatperiódus

A kamatperiódus azon időszak, amely időszak alatt a kölcsönre megállapított ügyleti kamat, kezelési költség, illetve az egyéb hiteldíjak mértéke változatlan. Ez azt is jelenti hogy adott kamatperióduson belül a törlesztőrészletek is állandók. Kivéve a devizahiteleknél, mert a forintban kifejezett törlesztőrészlet ezen időszak alatt is változhat az árfolyamingadozások függvényében. Különböző hitelfajtáknál a kamatperiódus hossza eltérő lehet, vagy egy hiteltípus esetén bizonyos esetekben eltérő kamatperiódusok választhatóak.

Mi a türelmi idő?

A hitelfelvételtől számított azon időszak, amely alatt nem kell tőkét fizetni, azonban a kamatot és kezelési költséget igen.

Mi a teljeshiteldíj-mutató (THM)?

Teljes hiteldíj-mutató a bankok egyes hiteleit teszi összehasonlíthatóvá. Törvényi előírás szerint a mutató minden olyan költséget magában foglal, amelyet a hitel felvételekor az ügyfélnek ki kell fizetnie.  A bankok általában az első kamatperiódusra kedvezményes kamatokat és/vagy kezelési költséget állapítanak meg, így az első kamatperiódusban fizetendő törlesztőrészlet kedvezőbb a hitel nem akciós törlesztőrészleténél. Továbbá a bankok az egyes hitelek esetén eltérő mértékű egyszeri, induló költségeket számíthatnak fel.

Mivel azonban a THM egyaránt tartalmazza a teljes futamidő alatt fizetendő törlesztőrészleteket, és a hitelhez kapcsolódó egyéb, a banknak fizetendő költségeket, jó összehasonlítási alapot jelent az egyes bankok különböző termékei és ajánlatai között. A pontos THM értéket csak a pontos futamidő és hitelösszeg ismeretében lehet meghatározni, ezért a Bankok a hirdetéseikben a törvényben meghatározott összegre és futamidőre adják meg a THM értékét.

Melyek a THM mutató számításainak szabályai?

Jelzálog alapú kölcsönöknél a feltüntetett THM-et minden esetben 5.000.000,-Ft kölcsönösszeg, és 20 éves futamidő alapján kell meghatározni.

Fedezetlen hiteleknél 1.000.000,-Ft és az alatti kölcsönösszegű ajánlatok THM értékei 500.000,-Ft összegű, 3 éves futamidejű, az 1.000.000,-Ft feletti kölcsönösszegekre vonatkozó ajánlatok THM értékei 1.000.000,-Ft összegű, 5 éves futamidejű kölcsönre vonatkozóan kerülnek meghatározásra. A bankszámlahitel THM értékei 500.000,-Ft összegű, 1 éves futamidejű kölcsönre vonatkozóan kerülnek meghatározásra. A mutatónak tartalmaznia kell minden olyan költséget, amelyet a hitelfelvétel során az ügyfélnek közvetlenül a bank vagy a bank által meghatározott szolgáltató felé meg kell fizetnie. Ilyenek pl. a hitelbírálati díj, a folyósítási jutalék, a rendelkezésre tartási jutalék, a konverziós díj vagy az értékbecslési díj.

Mivel a jelzálog alapú kölcsönszerződések közjegyzői okiratba foglalása nem minden esetben kötelező, és a közjegyző munkadíja függ a kölcsön összegétől, a szerződés terjedelmétől, ezért annak díját nem tartalmazza a THM, ugyanúgy, mint a fedezetül szolgáló ingatlanra kötendő vagyonbiztosítás vagy a hitel mellé esetlegesen kötelezően előírt életbiztosítás díját sem.  Fedezetlen személyi kölcsön felvétele esetén sem tartalmazza a THM a közjegyzői okiratba foglalás költségét.

V.) Hitelkisszótár

Árfolyamkockázat

Deviza alapú kölcsön felvétele esetén jelentkezik abban az esetben, ha a kölcsön visszafizetése forintban képződött jövedelemből történik. A devizában meghatározott törlesztés forintban kifejezett összege attól függ, hogy milyen az aktuális forint/ deviza átváltási árfolyam. Az árfolyam a devizapiaci körülmények változása miatt szinte állandóan változik: egy devizaegységért hol több, hol kevesebb forintot kell fizetni. Ezért az Ön Bankkal szemben devizában fennálló tartozásának, illetve a devizában meghatározott törlesztésének forintra átszámolt összege az árfolyam változásával együtt módosul. Ez az árfolyamváltozás az Ön számára kockázatot jelent (hiszen ezeket az ingadozásokat nem lehet előre kiszámítani), ezt a kockázatot nevezik árfolyamkockázatnak.

Hitelbírálat

Összetett banki kockázatelemzési munkafolyamat, mely a konkrét hiteligénylés kapcsán állapítja meg a bank által folyósítható hitel nagyságát. A bank a benyújtott hiteldokumentáció alapján saját hitelbírálati szabályzata segítségével többek között vizsgálja az igénylő vagyoni, jövedelmi viszonyait, fizetési fegyelmét, a kölcsön biztosítékául szolgáló ingatlan hitelbiztosítéki értékét és egyéb tényezőket.

Hitelbírálati díj

A hitelbírálati díj egy egyszeri díj, amelyet általában a hitel típusa és összege befolyásol. A bankok gyakran csak pozitív hiteldöntést követően számítják fel ezt a díjat.

Hitelfedezeti biztosítás

Váratlan események miatt bekövetkező törlesztési nehézségek ellen nyújt védelmet a hitelfedezeti biztosítás, amely fedezetlen és jelzálogfedezet mellett nyújtott hitelek mellé is igényelhető. A szolgáltatást mindig valamely biztosítótársaság nyújtja, amellyel a bank erre vonatkozóan szerződést köt. A biztosító a biztosítási feltételekben meghatározott biztosítási események bekövetkeztekor átvállalja a biztosítottól a hiteltartozást.  A biztosítási események lehetnek például halál, maradandó egészségkárosodás (rokkantság) vagy keresőképtelenség (táppénz). Halál és rokkantság esetében a biztosító egy összegben megtéríti a bank részére a fennálló hiteltartozást, táppénz esetén pedig meghatározott időszakon keresztül átvállalja a havi törlesztőrészlet fizetését. A biztosító kockázatviselése nem terjed ki bizonyos eseményekre, amelyeket a biztosítási feltételek tartalmaznak.

Közjegyzői okirat

A közjegyzőkről szóló törvényben rögzített alakiságokkal bíró okirat, amely közhitelesen tanúsítja az okiratba foglalt tényeket és azok valóságnak való megfelelését. Maga az okirat a hitelezéssel összefüggésben lehet úgynevezett egyoldalú kötelezettségvállaló (tartozáselismerő) nyilatkozat, amely az ügyfél közjegyző előtt tett kötelezettségvállalását rögzíti a kölcsönszerződés alapján. Vagy arra is lehetőség van, hogy maga a kölcsönszerződés kerüljön közjegyzői okiratba foglalásra.

Közjegyzői díj

A közjegyzői díjszabásról szóló jogszabály alapján közjegyző által megállapított díj és költség.

Ügyvédi munkadíj

Ingatlan adásvételi szerződést főszabály szerint ügyvédi ellenjegyzéssel ellátva köthetünk. Az adásvételi szerződés szerkesztéséért és ellenjegyzéséért az ügyvédnek általában a vevő fizeti a munkadíjat, mely jellemzően az ingatlan vételárának 1-2%-a.

Értékbecslés

A megvásárolandó és/vagy fedezetül szolgáló ingatlanra vonatkozó vagyonértékelési szakvélemény, mely az adott ingatlan forgalmi értékét állapítja meg. A Bank az általa elfogadott értékbecslők szakvéleményét fogadja el a hitelbírálathoz.

Értékbecslési díj

A megvásárolni kívánt vagy a fedezetül szolgáló ingatlanról készült értékbecslési szakvélemény munkadíja (kb. 30 ezer Ft), amit általában az értékbecslő cégnek közvetlenül fizet meg az ügyfél.

Hitelbiztosítéki érték

Az értékbecslésben rögzített ingatlan forgalmi értékéből kiindulva a bank által adott hitelezési kockázat mellet számított ingatlanérték, mely számottevően befolyásolja a folyósítható hitel nagyságát.

Illeték

A megvásárolandó lakás után illetéket kell fizetni.  (Például használt lakás esetén 4 millió forint alatt 2%, az e fölé eső rész után 6%. Ha az előző lakásunkat egy éven belül adtuk el, akkor az illeték alapja az újonnan vásárolt és a régi lakás vételárának különbözete. Tehát csak azután az összeg után kell illetéket fizetni, amennyivel drágább az új lakásunk.  A jelenlegi szabályozás alapján a 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás vásárlása illetékmentes.)

A jövedelemvizsgálat

Jövedelemvizsgálathoz a banknak szüksége van jövedelemigazolásra, amely általában alkalmazottak esetén munkáltatói igazolás; nyugdíjas igénylő esetén éves nyugdíjértesítő; egyéni vállalkozók és társas vállalkozások tulajdonosai esetén APEH jövedelemigazolás lehet.

A felvehető kölcsön összegének meghatározása jövedelemvizsgálattal

A ténylegesen nyújtható kölcsön összegét általában az alábbi szempontok együttes vizsgálatával határozzák meg:

• a kölcsönfelvevő(k) által igazolt jövedelem
• a kölcsönkérelemben közölt információk alapján elvégzett ügyfélminősítés eredménye
• a fedezetként felajánlott ingatlan(ok) hitelbiztosítéki értéke

A felvehető kölcsön összegének meghatározása ingatlanfedezet alapján

Ennél a módszernél csak a fedezetként felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értéke és az ügyfélminősítés eredményeként történik a maximum felvehető hitelösszeg megállapítása.

Biztosíték

A bank által kihelyezett kölcsönnek elsősorban az adós és adóstárs jövedelméből kell megtérülnie. A kockázatok csökkentése érdekében a bank biztosítékként egyéb fedezeteket is kiköthet, például ingatlanra alapított jelzálogjog, készfizető kezesség, biztosítás, stb.

Készfizető kezes, adóstárs, illetve e kettő közötti különbség

Az adóstárs olyan a kölcsönszerződést aláíró személy, akit az adóssal együtt illetnek meg a szerződés szerinti jogosultságok és terhelnek a szerződés szerinti kötelezettségek, és akinek a jövedelme a kölcsön elbírálásánál (a kölcsön nagyságának megállapításánál) figyelembe vehető.

A készfizető kezes ezzel szemben olyan a kölcsönszerződést aláíró személy, aki arra vállal kötelezettséget, hogy amennyiben az adós (adóstárs) nem tesz eleget a szerződésben vállalt, elsődleges fizetési kötelezettségeinek, akkor maga fog teljesíteni, fizetni az adós (adóstárs) helyett. Lényegében egy teljes vagyonnal való helytállási kötelezettségvállalás nemfizetés esetére.

A készfizető megjelölés arra utal, hogy a banknak a kezesség, mint biztosíték érvényesítésével nem kell megvárni azt, hogy az adós (adóstárs) elleni behajtás eredménytelen legyen.

Önrész

Lakásvásárlási hitelnél az ingatlan vételárának a bankkölcsönön felüli része. Minden ügy egyedi és más, ezért általános érvényű becslést nem lehet adni a szükséges önrész mértékére a vételárhoz viszonyítva. Az ugyanis függhet a felajánlott ingatlanfedezetek értékétől, az ügyfél jövedelmétől, az igénybe vehető támogatásoktól.